Документы для регистрации договора аренды. Регистрация договора аренды части помещения

Начиная с 01.01.2017 года вступил в силу новый федеральный закон, который полностью изменил нормативную базу регистрации недвижимости и сделок с ней в Российской Федерации – ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости».

Изменения коснулись всех сфер регистрационных действий и информации об объектах недвижимости, содержащихся в государственном реестре. В том числе, изменился и сам реестр недвижимости – теперь это Единый государственный реестр недвижимости (). Он содержит информацию и о кадастровых характеристиках объектов, и сведения о зарегистрированных правах, ограничениях на них.

Конкретизированы и обобщены понятия и формулировки, относящиеся к теоретической части – понятие объекта недвижимости, виды объектов недвижимости, установлены особенности регистрационных действий с ними.

Что касается части помещения (здания), то ФЗ №218 определяет ее ни как отдельный объект недвижимости, а как зарегистрированную в информацию об объекте недвижимости, которая была внесена в него в связи с регистрацией ограничений (обременений объекта), а также – как объект вещных прав в ограниченном виде. Этот подход необходимо особо рассмотреть, а также провести правовой анализ новых норм, освещающих части помещений (зданий) и регистрационных действий в с ними.

Мнение эксперта. Главное нововведение — регистрация договора аренды и части помещения или здания должен происходить одновременно . в этом году готовят технические планы и передают их собственникам для подачи вместе с договором аренды.

Понятие объекта недвижимости

Ст. 1 ФЗ №218 утверждено понятие объекта недвижимости – это земельные участки, сооружения, здания, машино-места, объекты незавершенного строительства, помещения, единые недвижимые комплексы, и иные объекты, общим признаком которых является прочная связь с землей (их перемещение невозможно без ущерба их назначению), а также наличие характеристик, позволяющих определить объекты в качестве индивидуально-определенной вещи.

Каждый объект, подпадающий под указанные характеристики подлежит кадастровому учету и регистрации в . В свою очередь Единый государственный реестр прав содержит всю информацию о недвижимости на территории Российской Федерации, которая разделена в нем на разделы.

Приостановка кадастрового учета, отказ в кадастровом учете части помещения

Как мы уже говорили выше, при постановке на учет части помещения для аренды, строгих требований по закону нет, однако органы Росреестра нередко подменяют понятия и могут необоснованно приостановить или вовсе отказать в нем.
Законом №218 предусмотрены основания отказа в кадастровом учете и все они относятся к случаям, когда при выданной приостановке органа регистрации, заинтересованное лицо не устранило его замечания. Иных оснований в законе нет. Т.е. в отличие от ранее действовавших нормативных актов, с 1 января 2017 года заявителю не могут выдать или регистрации прав сразу после подачи документов – органы Росреестра обязаны сначала предоставить приостановку и возможность исправить эти документы.

Для исправления предусмотрен срок – не более 3 месяцев. Он может быть продлен по определенным основаниям.

Принятие нового ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» и вступление его в силу многое изменит в сфере кадастрового учета и регистрации прав, в том числе для арендаторов и арендодателей помещений. Возможно, с некоторой точки зрения, произойдут улучшения – меньше срок регистрации, одновременные регистрационные действия с недвижимостью… но есть и огромный вопрос – насколько точно и в соответствии с законом будут действовать органы Росреестра? Как быстро государственные регистраторы начнут единообразное применение норм права? Сколько должно пройти времени для формирования судебной практики? Судя по тому, что с середины декабря 2016 года по настоящее время регистрация прав приостановлена, а сайт Росреестра РФ в сети Интернет не работает в части баз данных и приема документов от заявителей, процесс наладки работы будет не быстрым.

Артем

Текст: Анна Стрежнева, Левон Гарслян Источник: журнал «Юрист компании» № 7, 2014

Регистрация аренды части помещения. Позиция Росреестра против позиции ВАС РФ: как быть заявителям

Основной вопрос : компании заключают договор аренды части помещения на длительный срок. Росреестр в регистрации договора отказывает, ссылаясь на то, что необходимо представить кадастровый паспорт объекта со сведениями об арендуемой части помещения. Что предпринять сторонам?

Решение : можно добиться регистрации через суд (пока практика успешная) либо провести кадастровый учет помещения. Вне зависимости от выбранной тактики с учетом времени, которое может потребоваться на ее реализацию, лучше заранее построить договорную схему на комбинации краткосрочного и долгосрочного договоров.

При аренде коммерческой недвижимости часто возникает следующая проблема: необходимо передать (принять) в аренду небольшое помещение, которое формально помещением не является, а представляет собой часть помещения, обособленную только сборными переносными перегородками или иными, чисто визуальными, границами. Чаще всего это бывает, когда большая площадь помещения позволяет разделить его на несколько маленьких условно обособленных зон. В кадастровом паспорте здания или помещения подобные перегородки не отражаются, а значит, соответствующая часть помещения является составным элементом помещения, но не самостоятельным объектом. Проблема в том, что договор аренды недвижимости предполагает четкую индивидуализацию объекта аренды, а для регистрации договора аренды помещения и даже части помещения необходимо представить кадастровый паспорт (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – закон № 122-ФЗ). Раньше вопрос решался так: к договору прилагалась копия кадастрового паспорта или поэтажного плана помещения, и на ней самостоятельно отмечалось расположение арендуемой части (штриховкой, цветом и т. д.). В самом договоре эта часть подробно описывалась и указывалась ее площадь. Но сейчас такой вариант в Росреестре не срабатывает – ведомство мотивирует это тем, что в отношении части помещения тоже требуется проведение кадастрового учета, а значит, для регистрации аренды нужно представить кадастровый паспорт на объект (помещение, здание), который будет содержать официальные сведения об этой части.

"Если из описания следует, что объект аренды согласован, отказ в регистрации по причине непредставления кадастрового паспорта суд может признать незаконным"

Мнение ВАС РФ: регистрация аренды части помещения возможна без кадастрового учета этой части

По общему правилу в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается арендатору. Если этих данных в договоре нет, условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В то же время стороны могут заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (абз. 2 п. 9 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», далее – постановление № 73). Какого-либо конкретного перечня данных, которые необходимо указать в договоре, если речь идет о части недвижимости, не предусмотрено. Законодательство о регистрации недвижимости, устанавливая необходимость представления кадастровых паспортов для регистрации договора аренды здания, строения, сооружения, помещения или части помещения (п. 3 ст. 26 закона 122-ФЗ), не требует особо отмечать в кадастровом паспорте арендуемую часть помещения и тем более изготавливать отдельный кадастровый паспорт на нее. Тем самым закон не обязывает ставить на кадастровый учет необособленную часть помещения. Следовательно, кадастровый учет части помещения не может быть условием для госрегистрации договора аренды этой части помещения. Этот вывод подтверждает и позиция ВАС РФ. Ее суть в следующем: если права на недвижимую вещь ранее были зарегистрированы за арендодателем, то на госрегистрацию договора аренды в отношении части этой вещи достаточно представить подписанный сторонами документ с графическим или текстуальным описанием той части недвижимости, которой будет пользоваться арендатор, с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте. Если из описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта суд может признать незаконным (п. 9 постановления № 73).

Практика в разных регионах не столь однозначна: не все территориальные управления строго придерживаются мнения о том, что часть помещения должна быть конструктивно обособленна: иногда удается без особых проблем получить кадастровый паспорт на часть помещения, выделенную съемными временными перегородками.

Практика Росреестра: мнение ВАС РФ устарело

Некоторое время Росреестр регистрировал договоры аренды части помещений, руководствуясь выводами из постановления № 73 . Но затем практика изменилась: Росреестр и кадастровая палата выработали собственную позицию, согласно которой отсутствие в кадастре сведений о части помещения, передаваемого в аренду, является основанием для отказа в регистрации договора аренды. По мнению этих ведомств, части недвижимого имущества (помещения в зданиях, части этих помещений) могут являться объектом аренды, только если они являются индивидуально-определенными вещами, предназначенными для самостоятельного использования в определенных целях. Так, по мнению кадастровой палаты, в отношении части помещения, передаваемой в аренду, должна быть возможность идентифицикации в качестве объекта недвижимости. Часть помещения должна представлять собой часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями. Иными словами, конструктивно не обособленная часть помещения, по мнению кадастровой палаты, не является индивидуально-определенной вещью, а потому не может быть объектом аренды, и постановка на кадастровый учет такого объекта нецелесообразна (письмо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» от 07.05.13 № 08-0421-ВБ). Территориальные управления Росреестра понимают эту позицию так, что без кадастрового учета арендуемой части помещения регистрация договора аренды невозможна.

Кроме того, Росреестр пояснил, почему позиция, приведенная в постановлении № 73, по его мнению, не должна применяться. Позиция ВАС РФ связана с тем, что применявшиеся ранее формы кадастровых паспортов (утв. приказом Минюста России от 18.02.08 № 32) не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях объекта недвижимости, а действовавший до 01.01.13 Порядок государственного кадастрового учета (утв. приказом Минэкономразвития России от 14.10.11 № 577) не предусматривал возможности учета частей помещения. Однако с введением новых форм кадастровых паспортов (утв. приказом Минэкономразвития России от 28.12.12 № 831) появилась возможность вносить в них сведения о частях объекта недвижимости. Теперь кадастровый учет достиг уровня, позволяющего отслеживать обременения не только в отношении объекта в целом, но и в отношении его конкретной части. При этом в кадастровый паспорт не могут быть включены (в том числе по инициативе сторон договора) сведения, не содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (письмо Росреестра от 26.08.13 № 14-исх/07811-ГЕ/13 «О государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости»).

Если часть помещения не поставлена на кадастровый учет, а выделена только в договоре, при регистрации долгосрочной аренды обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (см. абз. 3 п. 9 постановления № 73).

Способы оформления аренды без проведения кадастрового учета части объекта

Выполнение требований Росреестра о кадастровом учете части помещения имеет как положительные, так и отрицательные стороны. К плюсам можно отнести то, что это дает возможность точно идентифицировать предмет аренды и установить обременение только в отношении этой части. Значит, при проведении кадастрового учета части помещения, как того требует Росреестр, исключается риск «двойной» аренды.

Но есть и недостатки : дополнительные временные и финансовые затраты, а также необходимость повторного кадастрового учета каждый раз при изменении границ арендуемых помещений (не исключено, что впоследствии при смене арендатора понадобится изменение конфигурации перегородок в помещении и тогда для регистрации новых договоров аренды придется провести кадастровый учет заново, то есть оперативная смена арендаторов будет невозможна). Процесс постановки части помещения на кадастровый учет затрудняет процесс оформления долгосрочной аренды. Несмотря на то что закон установил 18-дневный срок для кадастрового учета (ст. 17 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее – закон № 221-ФЗ), на практике в некоторых регионах на подготовку документов и оформление может уйти несколько месяцев. Именно поэтому, чтобы не проводить отдельный кадастровый учет части помещения, компании используют различные способы решения этой проблемы.

Долгосрочный договор без регистрации . Иногда компании оформляют договоры долгосрочной аренды в простой письменной форме и не отдают их на регистрацию. При этом они руководствуются разъяснениями Пленума ВАС РФ, в соответствии с которыми даже незарегистрированный договор связывает стороны обязательствами. Это происходит, если стороны в письменной форме достигли соглашения по всем существенным условиям договора, при этом собственник передал имущество в пользование, арендатор принял его без замечаний, а соглашение о размере платы и по иным условиям пользования было достигнуто и исполнялось сторонами (п. 14 постановления № 73 в редакции постановления Пленума ВАС от 25.01.13 № 13). По смыслу этих разъяснений незарегистрированный договор аренды не имеет юридической силы для третьих лиц (если они не знали о договоре аренды, то арендатор не сможет противопоставить им свои права, но для арендатора и арендодателя этот договор действует).

Выделить часть помещения в кадастре можно двумя способами
Есть два варианта проведения кадастрового учета части помещения.
В первом варианте помещение сразу же, еще при первичном оформлении объекта, делится на части (например, на две части). В итоге собственник получает два кадастровых паспорта и два свидетельства о праве собственности, и каждой из части помещений (которые с этого момента считаются самостоятельными помещениями) присваивается свой кадастровый номер. Второй вариант – формируется часть помещения для целей сдачи в аренду. Это можно сделать как в отношении уже зарегистрированного объекта недвижимости, так и в отношении ставящегося на учет здания или помещения. В результате собственник получает кадастровый паспорт на все помещение (здание) с выделенной в нем площадью на отдельном листе кадастрового паспорта. Правда, на практике кадастровый инженер или кадастровая палата могут запросить договор аренды (основной или предварительный), так как на этом листе нужно указать еще и документ, на основании которого возникает обременение в виде аренды.

Краткосрочный договор с автоматической пролонгацией . Распространен вариант, когда стороны фиксируют свои отношения в форме краткосрочного договора, не требующего регистрации (сроком до одного года), с автоматическим ежегодным продлением его срока. Минус этого варианта в том, что по завершении срока другая сторона может не захотеть продлевать договор (нет гарантий долгосрочности отношений). Но этот вариант вполне удобен в качестве промежуточного – например, в случае судебного оспаривания отказа Росреестра в регистрации аренды части помещения из-за отсутствия его кадастрового паспорта или на период проведения кадастрового учета части помещения.

Комбинированный вариант краткосрочного и долгосрочного договоров . Для сохранения у сторон ощущения стабильности иногда создаются различные комбинации долгосрочного и краткосрочного договоров. Эти договоры заключаются последовательно или одновременно и существуют параллельно (иногда даже составляются в форме одного документа). Например, договор может содержать формулировку о том, что до даты госрегистрации в качестве долгосрочного он действует как краткосрочный и автоматически продляется на каждый новый срок, а после регистрации становится долгосрочным (см. постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 14.08.12 по делу № А45-20896/2011, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.09 по делу № А53-22961/2008-С2-20).

Андрей Леденцов

Иногда проведение кадастрового учета оказывается самым правильным способом
В моей практике была ситуация, когда Росреестр приостановил регистрацию договора аренды по причине отсутствия кадастрового учета арендуемой части помещения. Проработка альтернативных вариантов решения вопроса привела к выводу, что в данном случае проведение кадастрового учета будет самым оптимальным вариантом. Так, заключение долгосрочного договора без регистрации (с учетом позиции ВАС РФ о его действительности при определенных условиях) чревато тем, что договор не примет налоговая инспекция. А значит, арендатор не сможет списать в расходы арендные платежи. Обращение в суд заняло бы значительное время, а стороны договора не хотели ждать. Кроме того, в этих вариантах обременение либо регистрируется на весь объект в целом, а не только на арендуемую часть, либо не регистрируется вовсе, что клиентов также не устраивало.
Весь процесс занял совсем немного времени. Кадастровый инженер подготовил техплан помещения, отметив на нем арендуемую часть, арендодатель подал в кадастровую палату заявление об учете части недвижимости и получил кадастровую выписку с описанием этой части. Эту выписку мы и принесли в Росреестр, успев уложиться в сроки, указанные в решении о приостановлении регистрации аренды. Замечу, что при таком варианте речь не идет о получении кадастрового паспорта на часть помещения. Хотя в некоторых решениях о приостановке регистрации Росреестр требует предоставить именно паспорт, на практике достаточно выписки из кадастра. Закон не регулирует процедуру внесения сведений об обособляемой части помещения в кадастровый паспорт уже поставленного на кадастровый учет объекта недвижимости. Установлено лишь, что при учете части объекта недвижимости выдается кадастровая выписка на целый объект со сведениями, внесенными в кадастр, о части объекта, на которую распространяется ограничение или обременение (п. 3 ч. 2 ст. 23 закона № 221-ФЗ). В отличие от паспорта для оформления кадастровой выписки не создается и не ставится на учет новое помещение. На учет ставится лишь часть помещения для целей аренды без присвоения ей отдельного кадастрового номера.

Заключение договора оказания услуг . Иногда стороны пытаются совсем уйти от конструкции аренды и искусственно заменить ее на конструкцию договора возмездного оказания услуг. В таких договорах вообще не идет речи о предоставлении в пользование конкретной части помещения, а говорится об услугах, которые одна компания (в действительности – арендодатель) обязуется предоставить другой (в действительности – арендатору). Так, в договоре может быть указано, что исполнитель обязуется оборудовать для сотрудников заказчика места, подготовить электрические розетки, поддерживать эти места в надлежащем состоянии, предоставлять услуги ресепшен (коллцентра), вести хозяйственное и противопожарное обслуживание и т. д. Или предметом договора служит предоставление заказчику возможности разместить в здании свое оборудование (например, торговые автоматы), а исполнитель обязуется создать условия, необходимые для функционирования этого оборудования (подготовить исправные электрические розетки и т. д.). В отличие от аренды конкретная площадь и ее расположение в помещении не индивидуализируются. Во исполнение таких договоров составляют двусторонние акты, подтверждающие факт установки и подключения оборудования (или организации рабочих мест), а также акты об оказанных услугах, но не акт приемки-передачи части помещения.

В некоторых ситуациях использование конструкции возмездного оказания услуг и вовсе бессмысленно – например, когда в действительности помещение отдается под офис. Во-первых, в случае спора суд все равно будет квалифицировать договор исходя из существа отношений. Во-вторых, если компания-арендатор планирует использовать адрес этого офиса как юридический, она не сможет подтвердить в налоговой достоверность этого адреса сомнительным договором возмездного оказания услуг (ей потребуется полноценный договор аренды).

У этого варианта тоже есть недостатки. Один из них – право клиента на немотивированный односторонний отказ от договора (ст. 782 ГК РФ). Поэтому даже краткосрочный договор аренды лучше гарантирует стабильность отношений.

Обращение в суд . Учитывая, что требования Росреестра не основаны на законе, многие компании принимают решение их не выполнять и обжалуют отказы в судебном порядке. Суды пока поддерживают позицию ВАС РФ, называя доводы Росреестра «надуманными» (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.11.13 по делу № А05-3226/2013, оставлено в силе определением ВАС РФ от 20.02.14 № ВАС-1285/14). То есть, если в процессе рассмотрения дела устанавливается, что кадастровый паспорт на все помещение ранее представлялся в Росреестр, между сторонами договора нет разногласий, а предмет договора определен путем текстуального и графического описания (например, путем приложения выкопировки из кадастрового паспорта со штриховкой или иным выделением арендуемой части), суды считают отказ (приостановление регистрации) незаконным и основанным на неверном толковании норм материального права и принимают решения об обязании Росреестра зарегистрировать договор (определения ВАС РФ от 09.04.14 № ВАС-4025/14 по делу № А76-10354/2013, от 20.02.14 № ВАС-1285/14 по делу № А05-3226/2013, постановления ФАС Северо-Западного округа от 10.02.14 по делу № А26-2509/2013, Северо-Кавказского округа от 28.03.14 по делу № А63-5852/2013).