Покупая загородную недвижимость, человек серьезно изучает документы, сравнивает картинки на генплане и ситуацию на местности, и очень часто думает, что вот она, картинка, скоро превратится в реальность... Но оказывается, все может измениться, а жители поселка никак не смогут повлиять на застройщика
Светлана, жительница одного из коттеджных поселков по Ярославскому шоссе, к выбору загородного места проживания подошла ответственно. У нее росло двое мальчиков, поэтому экология местности, наличие благоустроенной зоны отдыха для детей было обязательное условие. Так как проект находился в стадии застройки, ориентиром служил генплан. От красивой картинки невозможно было оторвать глаза: рядом с живописным прудом размещались теннисные корты, благоустроенная детская площадка, пляж и зона отдыха. В поселке планировали построить детский сад, административное здание с гостиницей и магазином. Серьезным аргументом в пользу выбора стало и то, что владелец строительной компании тоже построил дом в поселке для своей семьи. Сделка состоялась.
Если бы такой запрос не требовался, это не займет много времени. У нас есть случаи, например, высоких зданий, построенных в блоках, где есть только дома и низкие здания, которые заканчиваются целым. Повысить плотность там, где она не была масштабирована, принести проблемы городского транспорта, среди прочего, и убрать способность муниципалитета побуждать городское развитие к тому, где он намеревается. Поступая таким образом, мы создали дорогой город для населения и государственной власти.
Городское планирование также является экономической проблемой. Без городского планирования у муниципалитета возникнут проблемы с Фермой. Если рост города становится под властью рынка, государство должно преследовать его, и если оно отстает, тратится больше, потому что оно не может планировать свои расходы. Рынок не думает о территории, а скорее о ее бизнесе вовремя. Это в конечном итоге делает общественный транспорт и инфраструктуру услуг в целом более дорогой. Большая критика, которую мы делаем в этом великом жилищном проекте, заключается в том, что в целом жилые массивы были построены в районах без инфраструктуры, с экологическими конфликтами, что делает город более дорогим для населения и общественной власти, Если у вас нет дневного ухода, школы и здоровья, мэрия должна будет воспользоваться этими услугами там, где она не планировалась.
Но объекты, отраженные в генплане, появились спустя несколько лет после переезда семьи Светланы на место постоянного жительства и просуществовали недолго. Теннисные корты, оказалось, содержать нерентабельно. Детский сад и вовсе не открыли, точнее мини-группу приютила в своем доме одна из жительниц поселка. Первую детскую площадку в поселке тоже соорудил житель поселка - заботливый папаша - и за свой счет. Что было предусмотрено и функционирует сегодня - это административное здание с мини-гостиницей и магазином.
Город должен вернуть себе роль инициатора городского развития и посредника городского конфликта, который был оставлен в последних администрациях. Новая администрация даже продемонстрировала немного другую практику в этой области и призвала организации говорить до подписания нового указа или отправки законопроекта в городской совет.
Мы знаем, что отсутствие политической поддержки в законодательном органе новой администрации может быть компенсировано поддержкой определенных слоев общества, особенно в сильных секторах экономики, таких как строительство и транспорт. Городской устав имеет важные устройства, которые противоречат крупным местным властям. Законодатель, следует помнить, был предложен народной инициативой в то время, когда страна покидает диктатуру, одобрила новую конституцию и имела очень сильную идеологию в пользу муниципализации, которая возвращается в моду.
Как пояснила Светлана, жители поселка смирились бы с действительностью, если бы не одно но. Застройщик внес изменение в генплан и на еще незастроенной территории вместо жилья построил несколько складских ангаров и сдает их в аренду разным компаниям. Ситуацию усугубляет и то, что промзона и жилой квартал не имеют капитального ограждения и сейчас жилые дома и производственные постройки отделяют только коробки домов, находящиеся в стадии строительства. О том, чтобы согласовать изменения в проекте с жителями поселка, речь не шла вообще. Но с местной администрацией предприниматель все уладил и получил необходимые разрешения. В настоящее время, с иронией можно сказать, что в поселке все «по-честному» - застройщик получает деньги - склады не пустуют, производство функционирует, а жители поселка - глотают пыль, месят грязь и страдают от шума от курсирующих к ангарам фур.
Эти крупные местные власти не позволяют размещать некоторые из этих устройств в форме муниципального права или регулируются, чтобы их претворяли в жизнь. Одна из критических замечаний, которые мы делаем из того, что было представлено в качестве генерального плана для Четвертого округа, связано с этим. Например, они говорят на быстрых судах, которые будут разработаны за короткое время. В плане не предусматриваются инструменты, которые эффективно приводят предпринимателя к тому, чтобы эти блоки были переквалифицированы быстро.
Эти инструменты находятся в текущем Генеральном плане и не используются. 
По вашему мнению, существует ли возможность для включения этого требования в 4-й районный проект? Рафаэль Пассос: Каждая возможность. Если мы не будем рассматривать Четвертый округ как большое пространство вблизи центральной части Порто-Алегри с возможностью получения большого социального жилья, другого нет. Даже центр города, где есть много недоиспользуемых зданий, обладает этим потенциалом. За исключением того, что спекуляции в сфере недвижимости уже давно работают в этой области.
Инфраструктура по правилам
История, которую мы только что рассказали, - явно неправильная. Как же должна быть устроена жизнь за городом в идеале с точки зрения инфраструктуры? И еще вопрос - как могут повлиять на это жители?
То, что жизнь за городом включает много плюсов, оспаривать вряд ли кто-то решится. Но чтобы вдали от городской квартиры семья не почувствовала себя как на необитаемом острове, необходимы комфортные условия. Застройщики, возводящие дома в Подмосковье и в близлежащих областях, все это хорошо уяснили, поэтому кроме жилья закладывают в проекты строительство всей необходимой инфраструктуры . По мнению Алексея Кудрявцева, директора по маркетингу УК «Волжские дачи», если девелоперы заботятся о будущем комфорте покупателей в поселках, особенно если это не «стопроцентный эконом на 500 участков в «лапшовой» нарезке», на территории предусмотрят зоны для торговой, рекреационной, спортивной инфраструктуры. А если поселок претендует на статусность, в нем не обойтись и без объектов общественного питания, медицинских, оздоровительных или wellness-учреждений, мини-гостиницы . Фантазия девелоперов часто выражается в появлении специфичных объектов: пекарни, пивоварни, зоопарка, страусиной фермы, «дома рыбака» и т.д. Такие объекты становятся основной «завлекалочкой» поселка, его отличительной особенностью. «На практике под общественную зону в обычных поселках отводят не более 20% территории, 10% из которых дороги, развязки и парковки», - уточняет эксперт.
Один из показателей заключается в том, чтобы увидеть, сколько стоит аренда, и сколько стоит покупать недвижимость. Аренда очень дешевая, но покупка недвижимости очень дорого. Мастер-план Четвертого округа связан с проектом «Упругий город» и родился по инициативе министра финансов. Финансовый секретарь последнего муниципального правительства сделал это предложение с целью продажи конструктивного индекса и сбора. Не для этого создан конструктивный индекс. Он родился, чтобы исправить определенные дисбалансы.
Это не само по себе инструмент сбора. Самое главное, что мы строим, какой город мы делаем. Одной из похвальных инициатив работы, проводимой профессором Бенамени Тюркиничем, является анализ процентных ставок в каждом блоке социального жилья. Это очень важно, чтобы избежать создания гетто и изменить культуру, что непросто.
Если девелопер хочет разнообразить набор объектов инфраструктуры, он может, например, соорудить искусственный пруд, посадить сад с фруктовыми деревьями. «В нашем коттеджном поселке бизнес-класса «Приволье» в 110 км от МКАД по Симферопольскому шоссе предусмотрен пляж с охраняемым причалом для хранения катеров и яхт, летнее кафе и беседки в окружении соснового бора, а также фонтаны с благоустроенной зоной отдыха», - рассказывает Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service. - Кроме того, появится клубный дом, который станет центральным местом общения и отдыха жителей посёлка - с рестораном, бильярдом, гостиными комнатами, бизнес-центром, а также детский клуб с игровой комнатой и детскими площадками».
Мы видели это в правительствах Оливио Дутра и Рауля Понта, когда в центральных районах города было разработано несколько жилищных проектов, как, например, в случае с Планетарной деревней. Необходимо разместить работника вблизи места работы и услуг, а не в отдаленных районах, требующих больших затрат на перемещение. Это спор, который нам придется сделать и не только в рамках городского совета.
Сул21: Концепция джентрификации, которая до сих пор неизвестна большинству населения, набирает больше места в публичных дебатах о ситуации в наших городах. В какой степени это относится к тому, что происходит сегодня в Порту-Алегри? Порто-Алегри претерпел один из самых крупных процессов в своей истории, который происходил в центре города вокруг Комо в большинстве городских центров того времени, имел много многоквартирных домов и был населен населением страны с низким доходом. Земельный налог был обратно пропорциональным размеру здания.
Андрей Игнатов, генеральный директор компании «Эстейт Инвестментс», рассказал нам об инфраструктуре жилого комплекса «Дубна Ривер Клаб», который располагается в курортной зоне Московского моря на берегу реки Дубна. На территории поселка - большие прогулочные зоны, детские и спортивные площадки, центральный пешеходный бульвар с выходом к набережной, а у воды на территории более 4 га находится благоустроенная парковая зона с пляжем. Общая зона занимает не менее 35% от всей площади застройки. На въезде в комплекс располагается здание с магазинами, кафе и фитнес-центром.
С этим мы потеряли исторические здания и социальное разнообразие, которое существовало в центре. Бедные были высланы в районы трущоб, где не было инфраструктуры, в гораздо худшей ситуации, чем сегодня. 
Еще один пример джентрификации, гораздо более близкий, произошел во время диктатуры с программой «Кура», целью которой было устранить очаги нищеты из конкретных районов муниципалитета. В случае его применения в Порту-Алегри это означало «очистку» островка, района, где сегодня находится Центр муниципальной культуры.
Площадь общественной зоны во многом определяется статусом поселка - чем она больше, тем выше статус. Но как отметил Владимир Яхонтов, Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», экономя, застройщики иногда сокращают общественные площади до 15% от общей площади участка, но это неправильно - ведь помимо собственных земельных участков и дорог в поселке обязательно должно быть хотя бы место для прогулок. В статусных и дорогих поселках на общественных территориях находятся даже парки с фонтанами, озерами, не говоря уже о фитнес-центрах и салонах красоты. А в поселках таунхаусов общественные территории могут доходить до 50% от общей площади поселка - за счет того, что собственные участки земли маленькие.
Рестанга не была создана оттуда, но именно в этот период он получил большое количество жителей. Одна из наших главных проблем сегодня - с Мау-Куэй. Одна из критических замечаний, которые мы сделали с начала процесса, не сделала городского плана для центра Порто-Алегри, думая о том, как это может способствовать переквалификация причала Мауа. Если бы это было сделано, мы могли бы измерить воздействие, подумать о бизнес-плане оттуда и не доводить бизнес-план до городского плана. Не считалось, что некоторые здания должны думать о необходимости спроса на жилье, представляющее социальный интерес.
По оценке Александра Дубовенко, директора по развитию компании ГУД ВУД, в поселках экономкласса «общественные зоны, включая дороги», занимают 15-20%, в бизнес-классе - 25-30%, а в элитном - уже не ограниченно и может доходить до 50-60%.
Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля», считает, что если поселок занимает примерно 100 гектар, то под общественную зону выделяется соток 40-50. На этом участке могут быть построены спортивные и детские площадки, магазины, офисы продаж, беседки, парки. И такое соотношение сохраняется почти во всех поселках компании. Дополнительно в поселке «Сосновый Бор-2» предусмотрены корты для большого тенниса. В поселке «Сосновый Аромат» запланировано создание небольшого искусственного пруда в общественной зоне.
Рафаэль Пассос: Для нас это означает дворянство. Говоря об обратной активизации, он привел оценку, которая будет дана всем тем зданиям Мау, которые, по его словам, теперь используются для парковки и вторжения в жилые дома. Ясно, что тогда есть намерение выделить всю область по краю.
Кто получает выгоды от валоризации, которую Арена принесла в этот регион? На данный момент жители все еще получают некоторую выгоду от торговли барами, которая открылась вокруг Арены. Но многие свойства уже меняются. Кто возьмет эту оценку? Это нужно планировать и регулировать. Есть несколько проектов, которые указывают в сторону джентрификации. Если общественная власть не побуждает к планированию, понимая, что это его, да, роль регулирования, мы будем жить захватом этой городской ценности только сектором общества и рынка.
Сколько раз можно менять генплан
Эксперты утверждают, что в поселках, возводимых их компаниями, все будет в лучшем виде. Тем более что все объекты отражены в генплане поселка. Как объяснил Самир Джафаров, коммерческий директор 11 Invest (инвестор поселка «Баден Хиллс»), генеральный план - это официальный документ, выполненный по установленным правилам, который включает в себя определенный набор чертежей по всем СНиПам, нормам, правилам и ГОСТам. Этот документ идет на согласование в архитектурный или градостроительный совет. Согласно этому документу ведется строительство поселка с учетом всех планировочных решений, инженерии, коммуникаций и пр.
На самом деле им не хватало инструментов для преодоления переоценки, которую закончил рынок недвижимости. Несколько дней назад мы услышали о приостановке деятельности Бюджета для участия, который первоначально был пространством не только для сбора запросов населения, но и для обсуждения города в целом.
Какие пространства оставляют для обсуждения? Рафаэль Пассос: Бюджет участия имеет два больших потенциала. Во-первых, чтобы население смотрело на ваш город, даже в том пространстве вашего непосредственного окружения. Второе - развивать политическую культуру населения. После десяти лет практики он оказал влияние на всю систему муниципального планирования, в которой был совет, состоящий из советников и специалистов гражданского общества. Идея составления бюджета на основе участия подошла для удовлетворения потребностей общественных организаций, которые в период редемкократизации имели очень сильный уровень организации.
Но несоблюдение ранее представленного генплана - это не частный случай Светланы. К сожалению жители многих поселков после заселения не нашли в своих поселках многих объектов, отраженных в генпланах .
Как объяснил Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), коррекция генплана в процессе строительства - это обычное явление . Первая коррекция происходит по мере прокладки коммуникаций, а далее - по мере строительства. Андрей Игнатов («Эстейт Инвестментс») подтвердил, что в проекте «Дубна Ривер Клаб» на этапе застройки были проведены незначительные корректировки въездной группы и увеличены площади парковок у малоквартирных домов. Самир Джафаров (11 Invest) также отметил, что при необходимости застройщик может внести обоснованные изменения в генплан застройки, что также потребует дополнительных согласований с администрацией. Если корректировки согласовываются, в них нет ничего противозаконного, соглашается Алексей Кудрявцев (УК «Волжские дачи»).
Город был одним из великих этапов спор общества в этот момент открытия. Кроме того, в каждом регионе есть свой региональный форум для обсуждения планирования этого района города. Вы спрашивали меня о том, что осталось? Сегодня он полностью оборудован сторонами власти. Вот критика, которая должна быть сделана слева, которая давно прекратила спор в этих пространствах. Она должна возобновить этот спор. В декабре у нас будут выборы в Кмдуа. Как мы собираемся организовать для этого? 
Их будет очень сложно защитить, потому что они никогда не покидали газету, и люди не признают практического результата.
Эксперты склоняются к тому, что чаще существенные изменения появляются в поселках без подряда. «В них генплан носит условный характер», - говорит Александр Дубовенко (ГУД ВУД). После того как некий «девелопер» продаст все участки, он ничего строить не будет. Эксперт считает, что горе-застройщик приведет такой аргумент: «Кто обещал, что все, что изображено на генплане, будет строиться за счет девелопера? Скажите спасибо, что мы оставили эти участки не проданными. Скидывайтесь и стройте!».
Еще одна фундаментальная проблема заключается в том, чтобы развить низовую работу с общинами, чтобы они вернулись к своему протагонизму и хотели бы обсудить городское планирование, признав, что это влияет на их жизнь. Около шести лет назад мы работали над этим публичным дебатированием каждую среду. Мы пытаемся разработать коммуникационную работу, которая пытается перевести технический и трудный доступ, который окружает эту дискуссию о градостроительстве. Идея состоит в том, чтобы заставить гражданина говорить о городе и попытаться понять его лучше.
Александр Коваленко (Uniparx Service) подтверждает, что даже в поселках с подрядом вполне возможна ситуация, когда, например, изначально в центре поселка планировалась общественная зона площадью 2-3 га, а затем девелопер решил какую-то ее часть «нарезать» на участки и распродать. Бывают случаи, когда общественную зону переносят из одного места в другое или отказываются от каких-то объектов, которые планировалось построить ранее.
Андрей Игнатов («Эстейт Инвестментс») считает, что не всегда коррекция ранее представленного генплана - это плохо, так как есть примеры, когда генплан меняется в лучшую сторону, появляется четкое зонирование и увеличиваются зоны благоустройства, таким образом поселок приобретает дополнительные преимущества в глазах будущих жильцов. «Если же корректировка проводится застройщиком, чтобы решить свои собственные проблемы или увеличить застраиваемую площадь, то тогда это является существенным минусом для покупателей недвижимости в этом поселке», - признает эксперт.
Что хочу, то и ворочу!
Конечно, бывает, что застройщик в изменении генплана и не виноват. Многие компании соблюдают и ранее разработанные концепции и придерживаются генпланов и строят необходимую инфраструктуру. Но спустя какой-то срок она перестает функционировать. И как уже отметила главная героиня нашего рассказа, происходит это по причинам, не зависящим от застройщика. Во многих поселках просто экономически не целесообразно иметь свой детский сад или школу, обслуживать теннисные корты или содержать спа-салон или банный комплекс. Но что делать тогда, когда в поселке, например, появляется промзона или еще какой-то объект, который в понятии жильцов плохо ассоциируется со спокойной загородной жизнью? Могут ли жители поселков требовать от застройщика соблюдения разработанного и представленного на момент продаж генплана?
Андрей Игнатов, генеральный директор компании «Эстейт Инвестментс»:
Требовать нужно, но юридически влиять на процесс соблюдения застройки по генплану практически невозможно. Гораздо важнее отслеживать ход работ на строительной площадке, т.е. как застройщик реализует задуманное и красиво нарисованное на генплане. Нормальный застройщик всегда заинтересован в качественном воплощении своих идей, и поэтому старается соблюдать утвержденную концепцию застройки участка. А если и вводит изменения, то только те, которые ведут к повышению привлекательности общей застройки.
Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу УК «Волжские дачи»:
На все проблемные случаи покупателям можно дать один совет: читайте договор! Перечень инфраструктурных объектов должен быть прописан в договоре наряду со сроками их ввода в эксплуатацию. Объекты инфраструктуры может возводить сам застройщик и рассматривать как отдельный бизнес, либо не считать таковыми и воспринимать как некоторое обременение. Также на возведение и эксплуатацию объектов инфраструктуры могут приглашаться внешние операторы, а сам девелопер участвует в таких проектах землей и коммуникациями. Два приведенных подхода отличаются тем, что в первом девелопер предлагает покупателям связный и проработанный продукт, поселок, где будет комфортно жить и отдыхать, но во втором - краткосрочный коммерческий интерес девелопера может и снизить привлекательность поселка и комфортность проживания в нем.
Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:
Покупатели не могут требовать от застройщика соблюдения генплана, который они увидели, - дело в том, что в договоре купли-продажи в качестве объекта продажи выступает дом и участок, а не весь поселок. Вообще, генплан обычно соблюдается - просто потому, что несоблюдение его является серьезным ударом по репутации застройщика и девелопера. Если, например, в генплане фигурировала школа, а ее не построили, но зато в погоне за выгодой возвели на этом месте пару домов - это минус застройщику.
Александр Дубовенко, директор по развитию компании ГУД ВУД:
Требовать жители, естественно, ничего не могут. Наш совет - изучайте репутацию застройщика и девелопера. Если он заботится о своей репутации, то все обещания будут выполнены. Если девелопер не является профессиональным, то вполне возможно, что он не выполнит обещания. И не потому, что он мошенник, а потому, что он не правильно рассчитал экономику проекта и строительство социальной инфраструктуры будет для него убыточно.
Наиля Бородина, руководитель проекта Пригород «Западная Долина» компании «Загородный проект»:
Покупатели имеют право требовать от застройщика то, что последний обещал ему при продаже участка и объекта недвижимости. Но все это должно быть отражено в договоре.
Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting:
Наилучшей гарантией соблюдения разработанного генерального плана является его утверждение в администрации района в рамках согласования «Проекта планировки коттеджного поселка». Но такую процедуру проходят далеко не все девелоперы. И если корректировка конфигурации частных землевладений для покупателя не критична, то отсутствие в поселке после его ввода в эксплуатацию пожарных водоемов и заявленных объектов инфраструктуры - является действительно значимой проблемой будущих собственников.
Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service:
По договору, заключаемому между продавцом и покупателем, последний получает в собственность лишь участок. Общественная зона не является собственностью покупателя, поэтому у продавца остается право изменять ее по своему усмотрению. В этом случае покупателю остается лишь надеяться на порядочность продавца. Чтобы не оказаться в числе обманутых, необходимо заранее собрать информацию о девелопере, почитать форумы, ознакомиться с его реализованными проектами, навести справки у жителей поселка о том, насколько они удовлетворены действиями девелопера, и только потом принимать решение о покупке.
Другой выход - покупать участок в готовом поселке, где уже построены дома и объекты инфраструктуры.
